Vybíráme z únorového čísla Chatař & chalupář.
Klasický hypoteční úvěr se používá na investice do nemovitostí, tedy na koupi, stavbu, modernizace, ale také pro vypořádání majetkoprávních vztahů (dědictví, spoluvlastnictví) a refinancování jiných úvěrů.
Hypoteční úvěr (neboli hypotéka) je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle je zástavou financovaná nemovitost, ručit však lze někdy i jiným objektem. Trochu zvláštním případem jsou tzv. americké hypotéky, které se poskytují jako neúčelové a může z nich být financováno víceméně cokoli (nákup movité i nemovité věci, dovolená, svatba aj.). Podmínkou však zůstává zajištění zástavním právem k nemovitosti.
Dnes se velmi žádanou možností stává i kombinace hypotéky s dalším finančním produktem, např. se životním pojištěním.
Zajištění úvěru
Hypoteční úvěr se zajišťuje zástavou nemovitosti. Ta může být přímo předmětem úvěru (je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci). Je-li hodnota úvěru vyšší než zástavní hodnota nemovitosti, lze zastavit i více nemovitostí současně, nesmí na nich však váznout jiné zástavní právo (kromě zástavního práva stavební spořitelny nebo Státního fondu rozvoje bydlení). Dále by tu neměla váznout věcná břemena – ta však nejsou překážkou, kvůli které by nešlo hypoteční úvěr povolit. Věcná břemena ale mají podstatný vliv na výši zástavní hodnoty nemovitosti, která tak může vést k velmi nízké odhadní ceně.
Dalším nástrojem zajištění, které banka vždy vyžaduje, je pojištění zastavované nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky. Některé banky také vyžadují uzavření životního pojištění pro případ smrti s vinkulací ve prospěch banky. Pokud se pojištění a úvěrová smlouva uzavře v rámci jedné finanční skupiny, lze získat úvěr za nižší úrokovou sazbu.
Státní podpora hypotéky
Značnou atraktivitu hypotékám v minulosti dodával i státní příspěvek (snižoval úrokovou míru z úvěru). Poskytoval se nejprve jen na nové, později i na starší byty. Podpora se však stanovuje každý rok od skutečné hladiny sazeb hypotečních úvěrů v předcházejícím roce – dnes je bohužel takřka na nulové úrovni. Nepřímou formou státní podpory tak zůstává jen odpočet zaplacených hypotečních úroků z daňového základu (lze uplatňovat maximálně tři sta tisíc ročně).
Kde úvěr dostanete
Hypotéku si lze sjednat obvykle v bankách. Na trhu najdete dnes na dvě desítky těchto ústavů, každý nabízí odlišné podmínky a několik různých typů hypotečních úvěrů (liší se třeba poskytovanou výší).
Vzhledem k tomu, že před uzavřením každé úvěrové hypoteční smlouvy si banka prověřuje klienta i majetkové poměry a majetkoprávní vztahy k financované nemovitosti, je vždy potřeba doložit všechny požadované dokumenty a potvrzení. Na jejich základě se pak zjišťuje tzv. bonita klienta – a odvíjí se od toho i úroková sazba daného úvěru.
Výši hypotečního úvěru si klient podle plánovaného investičního záměru zpravidla stanovuje sám. Horní hranice je však vždy omezena oceněnou hodnotou zastavené nemovitosti.
Jak je to se splátkami
Dobu splatnosti si žadatel o úvěr také volí sám. Platí: čím nižší budou měsíční splátky, tím je delší doba splatnosti. Hypotéku lze splácet obvykle 5 až 30 let. Při delší době splácení se sice úvěr hodně přeplatí, ale finanční rozpočet klienta není tak zatížen. Ideální doba nastavení doby splácení neexistuje. Měla by se odvíjet od finančních možností žadatele o úvěr.
Hypoteční úvěr se začíná splácet až po jeho úplném vyčerpání. Pokud se úvěr čerpá postupně, splácejí se měsíčně pouze úroky z vyčerpané části úvěru. Po vyčerpání úvěru se začnou splácet tzv. anuitní splátky, jejichž výše je po sjednanou dobu fixace stejná. S ohledem na různé příjmové skupiny některé banky nabízejí i progresivní (splátky jsou zpočátku nízké, po čase rostou) a degresivní (splátky jsou vyšší než anuitní, úroky jsou pak nižší) způsob splácení.
Zájem neklesá
Ačkoliv výhodnost hypoték neustále klesá, tento fakt se zatím neodráží v zájmu o ně. Dlouhodobá průměrná výše poskytovaných úvěrů se v posledních měsících pohybuje nad hranicí 1,7 milionu korun. Odborníci však nyní hovoří o zřejmém poklesu v počtu sjednávaných hypoték, a to v souvislosti s růstem cen nových bytů i vyšší daní z přidané hodnoty (z pěti na devět procent).
Zvednou se splátky
Předpokládaný růst úroků zvedne zaručeně i splátky hypoték. Dotkne se to minimálně sto padesáti tisíc současných uživatelů těchto úvěrů, kterým letos skončí fixace jejich úroků (u úvěru za 1 milion korun na dvacet let se vzroste kupříkladu měsíční splátka zhruba o 500 korun). Patrný je v tomto ohledu konkurenční boj bank, které si začaly „přetahovat“ klienty nabídkou výhodnějších podmínek. Proces však obnáší značnou byrokracii - masové přesuny klientů z jedné do druhé banky se proto zatím nekonaly.
Když se řekne hypoteční úvěr
Úvěr, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Vzniká dnem vzniku právních účinků zástavního práva.
Jak peníze využít
- na koupi nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu,
- na koupi stavebního pozemku,
- na výstavbu nemovitosti,
- na rekonstrukci, modernizaci, opravu nemovitosti,
- na koupi nebo výstavbu nemovitého příslušenství (bazén, příjezdová komunikace, kuchyňská linka, vestavěné skříně ad.),
- na vypořádání nemovitého majetku (společné jmění manželů, dědictví),
- na koupi družstevního podílu.
www.proventus.cz,
www.bawag.cz,
www.citibank.cz,
www.csas.cz,
www.csob.cz,
www.ebanka.cz,
www.gemoney.cz,
www.hvb.cz,
www.hypotecnibanka.cz,
www.ing.cz,
www.kb.cz,
www.postovnisporitelna.cz,
www.rb.cz,
www.volksbank.cz,
www.wspk.cz,
www.wustenrot.cz,
www.ziba.cz
Vybíráme z časopisu Chatař & chalupář
www.chatar-chalupar.cz
