Odhad hodnoty nemovitosti je klíčovým prvkem při prodeji a koupi bytu, domu či jiných objektů. Je třeba k určení vhodné ceny pro prodej či koupi, dále ho určitě budou potřebovat v bance při podávání žádosti o hypoteční úvěr. Také se podle něj řídí výpočet daně z nabytí nemovitosti. Z dalších životních situací, ať už příjemných či méně příjemných, budete odhad nemovitosti potřebovat při rozvodu, v případě dědického řízení nebo exekuce a nebo při vkladu nemovitosti, která se stane majetkem firmy.
Odhady nemovitostí v kostce
Různé ceny nemovitostí
Pro někoho může být zmatečné, že existují různé ceny nemovitosti. Podle které se tedy řídí odhad nemovitosti?
Kupní cena - je cena, za kterou nemovitost skutečně prodáte. A je dána vlastně jen dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. Není určena ničím jiným, než částkou v kupní smlouvě.
Obvyklá cena - nebo také tržní cena, je ta, která je v určitou chvíli na realitním trhu obvyklá pro daný typ nemovitosti v určené lokalitě.
Administrativní cena - cena zjištěná, je určována vyhláškou, kterou každý rok vydává Ministerstvo financí. Tabulky mají zajistit daňovou spravedlnost.
Zadlužitelná cena - je cena banky, která si tímto oceňuje nemovitost, když si u ní zařizujete hypoteční úvěr. Bývá o deset až dvacet procent nižší, než je cena obvyklá. Může se také stát, že odhadce odhadne cenu nemovitosti mnohem nižší, než je potřeba k zajištění výše úvěru, o který žádáte. Pak je třeba hledat východisko.
Odhad nemovitosti provádí odhadce na základě vašich informací a prohlídky objektu
Při zajišťování odhadu nemovitosti je důležité vybrat si dobrého odhadce. I zde je pár možností, ze kterých lze vybírat, a výsledné odhady můžou sloužit k různým účelům.
„Obyčejní“ odhadci - pomůžou vám s určením tržní ceny nemovitosti, mohou působit buďto nezávisle, nebo pracují s některou z realitních kanceláří. Stejně tak mohou spolupracovat s jednou nebo s více bankami a vypracovávat odhady nemovitostí potřebné ke sjednání hypoték. Dobré je takového odhadce vybrat podle vzdělání a získaných certifikátů, které jsou akreditované ministerstvem.
Soudní znalec - volba vhodná především při soudních sporech a jiných důležitých situacích, kdy je třeba mít odhad ceny nemovitosti opravdu podložen. Na základě jejich služeb můžete získat znalecký posudek. Jsou jmenováni na základě zákona o znalcích ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu, což by mělo být zárukou jejich odbornosti.
Po informaci o všech možných cenách a odhadech nemovitosti určitě váháte, které z nich v jaké situaci využít.
Při koupi nemovitosti, kdy odhad nemovitosti potřebuje banka k vyřízení hypotečního úvěru, je výsledkem odhad tržní ceny a bude jej s největší pravděpodobností provádět odhadce, se kterým banka spolupracuje. Nemusíte však v žádném případě bát nějaké zaujatosti, služby odhadců jsou profesionální.
Pokud půjde o dědické řízení, exekuce, vypořádání majetku či rozvod, je potřeba udělat odhad tržní ceny, který může provádět nezávislý odhadce nebo také soudní znalec.
Jaký bude výsledný odhad nemovitosti
Je určitě jasné, že výsledný odhad závisí na mnoha okolnostech, odvíjí se od umístění nemovitosti, její velikosti, stavu a stáří. Důležitá je v tomto směru lokalita – tedy její atraktivita, občanská vybavenost, dopravní dostupnost či možnost parkování. U domů i bytů hrají roli také celková dispozice, rozmístění místností, na jaké světové strany jsou nemovitost i pokoje orientovány, u pozemků jejich velikost a rozložení. U bytů se hledí nejen stav bytu samotného, ale také celkový stav budovy, ve které se byt nachází.
K odhadu nemovitosti potřebuje odhadce informace, které se týkají umístění, velikosti objektu a také jeho stavu
Jak se vytváří tržní odhad
Jak bylo řečeno, odhad nemovitosti s tržní cenou určuje aktuální cenu nemovitosti v dané lokalitě. Odhadce provede místní šetření, tedy navštíví nemovitost, prohlédne si všechny místnosti včetně těch nebytových, případně pozemky. Budou ho zajímat informace o stáří a stavu včetně případných vad. Zjistí a zhodnotí kromě stavu i lokalitu, kde se nemovitost nachází, pracuje také s dalšími výše zmíněnými aspekty. Poté ji srovná s podobnými nemovitostmi a pomocí různých metod a také svých zkušeností a znalostí konečně určí tržní cenu. Je tedy třeba brát v potaz, že odhad nemovitosti je lehce subjektivní a pro zmírnění tohoto jevu je dobré, aby byl odhadce specialistou na danou oblast.
Ač vše kolem odhadu nemovitosti může vypadat složitě, nemusíte se ničeho bát, až přijde situace, kdy ho budete muset zařídit. Většinou budete odhad potřebovat v situaci, kdy ho bude vyžadovat nějaká instituce, a tam vám budou schopni poradit či vše zařídit za vás.
