Legislativa při povolení rekonstrukce bytu

I když by se mohlo zdát, že do toho, co děláme za zavřenými dveřmi, nikomu nic není - opak je pravdou. A nemít patřičné povolení na rozsáhlou rekonstrukci v bytě není úplně nejchytřejší nápad. Pokud spoléháme na to, že se to nikdo nedozví, silně podceňuje všímavé sousedy. A pozdější pokuta od stavebního úřadu by nás mohla ještě dlouho mrzet.

Legislativa při povolení rekonstrukce bytu

Chystáte se na rekonstrukci bytu? Mohlo by vás zajímat, co udělat ještě předtím, než začnete přestavovat. Ne vždy je nutné navštívit stavební úřad a ne pokaždé bude potřeba informovat bytové družstvo nebo společenství vlastníků. V každém případě si povíme, kdy je povolení k rekonstrukci potřeba a kdy ne. Zjistíme, co je stavební povolení a co údržba stavby.

Staré byty často vyžadují nákladnou a dlouhodobou rekonstrukci
Staré byty často vyžadují nákladnou a dlouhodobou rekonstrukci

Údržba stavby

Údržbu stavby definuje stavební zákon § 3 odst. 4 jako práce, jimiž je zabezpečován dobrý stavební stav stavby tak, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení, a co nejvíce se prodloužila její životnost. To samé platí nejen o domech, ale i o bytech. Stavební zákon pracuje se třemi pojmy a to s případem, kdy stavební úřad činnost ze zákona nařizuje, dále pak činnost, kterou povoluje a nakonec činnost, na niž není nutné žádné povolení vystavovat. Udržovací práce, které nevyžadují žádné ohlášení ani povolení jsou běžné úkony za účelem rekonstrukce bytu tak, aby se nezasahovalo do nosných konstrukcí, společného majetku např. družstva a nebyly narušeny životní a bezpečnostní podmínky.

Povolení k rekonstrukci vychází ze zákona z toho, jak rozsáhlé práce bude stavebník konat a zda bude nebo nebude zasahováno do nosných konstrukcí a zda bude nebo nebude potřeba vyjádření dalších institucí. Udržovací práce, které může stavební odbor přímo nařídit, jsou takové, které mají za úkol odstranit negativní dopad stavu bytu na okolí (např. hrozí nebezpečí požáru nebo úniku toxických látek).

Stavební povolení

V případě, že při rekonstrukci budeme zasahovat do nosných konstrukcí, měnit způsob užívání stavby nebo měnit vzhled bytu či budovy, musíme si opatřit stavební povolení. Zároveň budeme potřebovat vyjádření dotčených orgánů, např. hasičů nebo odboru pro životní prostředí. Zásahem do nosné konstrukce rozumíme kostru stavby, která zajišťuje stabilitu, pevnost a celkovou ochranu stavby. Bývají stavěny z těch nejpevnějších materiálů a na ně se napojují další stavební prvky. Způsob užívání stavby není možné bez stavebního povolení měnit. Pokud si nejsme jisti, k jakému účelu užívání byla stavba určena, můžeme se podívat do kolaudačního rozhodnutí nebo souhlasu. Může se stát, že záměr rekonstrukce se dotýká přílohy č. 1 zákona č. 100/2001 Sb. (zákon o posuzování vlivů na životní prostředí). Taková rekonstrukce se zpravidla pouhé rekonstrukce bytu netýká.

Takto rozsáhlá rekonstrukce bude vyžadovat stavební povolení
Takto rozsáhlá rekonstrukce bude vyžadovat stavební povolení

Stavební ohlášení

Dotýká se částečné přeměny bytu, popř. celkové přeměny, která ale nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění vzhled stavby a není zde zásah do životního prostředí. Toto ohlášení se podává na předepsaném formuláři, který je přílohou č. 8 vyhlášky č. 503/2006 Sb. Stavební úřad je povinen žádost posoudit do 30 dnů stejně jako žádost o stavební povolení a rozhodnutí doručí stavebníkovi. Povolená lhůta platného stavebního ohlášení je 2 roky. Stavebník zároveň s žádostí přikládá dokument o vlastnictví bytu a projektovou dokumentaci. Kromě toho, že svou rekonstrukci ohlašuje na příslušný úřad, obeznámí se svými plány také nejbližší sousedy, zejména pokud se byt nachází v bytové jednotce. Spolu s ohlášením je nutné předat i písemný souhlas dotčených sousedů a také vyjádření bytového družstva nebo společenství vlastníků. V případě, že se sousedé nechtějí nebo nestihnou vyjádřit a nebo se vyjádří zamítavě, musí stavební úřad postoupit ohlášení stavebnímu řízení a vystaví stavební povolení.

Ačkoliv takováto přestavba vypadá složitě, stačí na její realizaci stavební ohlášení
Ačkoliv takováto přestavba vypadá složitě, stačí na její realizaci stavební ohlášení

Rekonstrukce bez ohlášení

I sem se dají zahrnout všechny rekonstrukce, které nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled i způsob užití stavby a nepotřebují vyjádření dalších orgánů. Jedná se převážně o běžné udržovací práce a menší úpravy na bytě (opravy vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlažeb, instalace vody a kanalizace, opravy oken a dveří, nátěry, výměna kuch. linek, van, radiátorů a jiného běžného vybavení. Slušností ale je ohlásit svůj záměr bytovému družstvu nebo společenství vlastníků. Zde nepotřebujeme povolení, zvlášť pokud nijak nezasahujeme do společných prostor domu (schodiště, společné chodby, balkony, inženýrské rozvody apod.). Také sousedé by měli být informováni, že u vás bude probíhat rekonstrukce, která by je mohla nějakou dobu obtěžovat hlukem, prachem nebo zvýšeným pohybem řemeslníků. V rámci mezilidských vztahů vás takové oznámení nic nestojí a sousedé se tak stihnou dopředu obrnit trpělivostí.

Obkládání vnitřních stěn sádrokartonem nevyžaduje vůbec žádné povolení, pokud se nejedná o památkovou zónu
Obkládání vnitřních stěn sádrokartonem nevyžaduje vůbec žádné povolení, pokud se nejedná o památkovou zónu

Zvláštní případy

Poměrně velkou nevýhodou v rámci rekonstrukce je bydlení v domě památkově chráněném nebo v památkové zóně. Zde není možné rekonstrukci započít svévolně, zvlášť má-li náš byt vysoké stropy, původní dřevěná okna nebo historicky doloženou výmalbu. Při jakékoliv úpravě bytu je nutné požádat o vyjádření památkáře. Může se také stát, že náš i třeba dobře míněný záměr bude zamítnut právě ze strany památkové ochrany objektu. Za nedodržení stanovených limitů může naopak památkový ústav uložit vlastníkovi bytu pokutu.

Taktéž při jakékoliv rekonstrukci musíme dodržovat noční klid. To znamená, že úderem 22. hodiny večerní musí ustat veškerý hluk, který by narušoval soužití. Nové aktivity pak mohou začít v 6 hodin ráno. Pokud by vlastník bytu rekonstrukcí obtěžoval sousedy mimo vyhrazenou dobu, tedy v době nočního klidu, je možné přivolat strážníky městské policie, kteří takovému zavilému staviteli domluví a případě nutnosti ho odmění pokutou.

Autor: Martina Pilzová (text), Depositphotos (foto)

Související k tématu