Legislativa - povolení rekonstrukce domu

Říká se, že je lepší vyhořet, než se stěhovat. To samé ale platí i o rekonstrukci domu, protože kolikrát si člověk před samotnou prací musí nastudovat stavební zákony a oběhnout tolik úřadů, že ho ve finále úplně opustí chuť dům rekonstruovat. Povíme si tedy, kam zajít a jaké zákony se rekonstrukce týkají.

Legislativa - povolení rekonstrukce domu

Ten, kdo zdědil starý dům a nebo takový koupil, si jistě dříve nebo později položí otázku, je-li efektivnější dům rekonstruovat a nebo strhnout a začít stavět znovu. Zbourat je jistě cesta snazší a rychlejší, ale co když má takový starý dům své kouzlo, osobitě řešený interiér a nebo historickou hodnotu? Pak je rozumnější pomalu s rozvahou rekonstruovat. Při postupné rekonstrukci můžete také - pokud to technický stav nemovitosti vůbec dovolí - v objektu současně bydlet a přestavovat, rekonstrukce vás nedonutí - v lepším případě - sjednat si hypotéku nebo spotřebitelský úvěr, velikost domu zůstane zachována, neboť při kompletní přestavbě domu podle zákona smí být znovu zastavěna pouze třetina pozemku a naposledy vám dům zůstane v téměř nezměněné podobě, kvůli čemuž jste ho kupovali.

Tento dům potřebuje rekonstrukci jako sůl a při citlivé práci bude zase v plné parádě
Tento dům potřebuje rekonstrukci jako sůl a při citlivé práci bude zase v plné parádě

Rekonstrukce

Rekonstrukcí se ve stavebnictví a architektuře rozumí návrat ke skutečnému stavu objektu. Samozřejmě, že nikdo nemá v plánu rekonstrukci provést tak, aby dům vypadal přesně, jak ho odkoupil, protože ve většině případů jsou staré a starší nemovitosti prostě neobyvatelné. Rekonstrukcí chceme naopak docílit stavu, kdy dům bude vypadat jako z dob mládí Marie Terezie a přitom bude skýtat všechny možnosti útulného a pokud možno ekologického a ekonomického bydlení. Proto nelze rekonstrukci chápat jako opravu, ale spíše jako návrat k původní podobě. Avšak tento návrat musí být legitimizován a podložen pádnou argumentací, protože pouhé vyjádření vlastníka, že na staré fotce ten barák prostě vypadal lépe, nestačí. Rekonstrukci provádíme v návaznosti na zjištění zhoršeného nebo špatného stavu objektu. Za nejčastější příčinu můžeme označit vzlínající vlhkost ve zdech, špatný stav zdiva nebo střechy, reinstalace rozvodů a další problémy.

Někdy i při částečné rekonstrukci nezůstane kámen na kameni
Někdy i při částečné rekonstrukci nezůstane kámen na kameni

Čím začít?

Začít se musí od podlahy, v případě rekonstrukce ale od střechy. Než se do rekonstrukce vůbec pustíme, měl by náš dům navštívit odborník - statik a stavební inženýr. Vyjádření statika je naprosto nezbytné, chceme-li se pustit do rozsáhlejší rekonstrukce nosných prvků. Statik navrhne řešení, které neovlivní celkovou stabilitu stavby a bude ekonomicky výhodné. Na základě svého posouzení vystaví statický posudek, v němž popisuje stav objektu, bezpečnost konstrukce a poukáže na poruchy a závady. Stanoví příčinu a navrhne řešení. Posudek musí být opatřen kulatým razítkem, čímž se z něho stává úřední listina. Stavební inženýr pak posoudí rozsah rekonstrukce a navrhne ideální cestu. Připraví projektovou dokumentaci a vystaví rozpočet prací.

Na začátku rekonstrukce by měla proběhnout porada s architektem a statikem
Na začátku rekonstrukce by měla proběhnout porada s architektem a statikem

Cesta na stavební úřad

Stavební úřad na základě posouzení a předložené dokumentace po obdržení ohlášení zkoumá, zda-li ohlášená stavba splňuje všechny podmínky stavebního zákona. Při kladném zjištění vydá stavební úřad do 30 dnů souhlas s provedením ohlášené stavby. Doručením souhlasu počíná běžet dvouletá lhůta, ve které musí práce začít. Stavební ohlášení je zjednodušený proces, při kterém není nutno započít stavební řízení. Co je ale nutno, je vyjádření sousedů, kteří budou rekonstrukcí dotčeni. Může se stát, že někdo ze sousedů nedá k rekonstrukci souhlas a nebo se nevyjádří vůbec. V takové chvíli se přechází do režimu stavebního řízení a bude se rozhodovat o vydání stavebního povolení. Stavební povolení se rovněž vydává, pokud dle vyjádření statika bude zasahováno do nosných konstrukcí domu. Jednodušší cestou k vydání stavebního povolení může být tzv. certifikát autorizovaného inspektora. Tento inspektor vše odborně posoudí, provede zkrácené stavební řízení a vydá certifikát, jehož oznámení stavebnímu úřadu má stejnou váhu jako stavební povolení.

Zateplování a obkládání stávajícího zdiva se obejde bez stavebního povolení, pouze s ohlášením
Zateplování a obkládání stávajícího zdiva se obejde bez stavebního povolení, pouze s ohlášením

Rekonstrukce bez povolení

Může se stát, že námi zamýšlená rekonstrukce bude jen v menším rozsahu. Pokud nebudeme zasahovat do nosných zdí a měnit původní záměr objektu (např. přestavba kravína na bytové jednotky), není nutné stavební úřad kontaktovat a rekonstrukce tak probíhá bez stavebního povolení, ohlášení a dozoru. Mezi takové rekonstrukce se řadí výměna střešní krytiny, výměna technické infrastruktury (tepelné rozvody a inženýrské sítě), přístavby u domu, stavební a udržovací práce, které nemění vzhled domu, nezasahují do životního prostředí a neohrožují zdraví obyvatel. Avšak i v takovém případě by bylo vhodné oznámit a to nejlépe písemně sousedům, že plánujete rekonstrukci, aby se na případný hluk nebo nepohodlí mohli připravit.

I taková stará, historicky významná věž může projít kompletní rekonstrukcí
I taková stará, historicky významná věž může projít kompletní rekonstrukcí

Zákon se pak k rekonstrukcím objektů vyjadřuje ve stavebním zákoně v úplném znění k dnešnímu dni (ve znění účinném od 1.9.2018) v §183/2006 Sb. - ZÁKON ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zde je možné se dočíst i o výjimce ze zákona a tou jsou rekonstrukce historických budov, objektů památkově chráněných státem a objektů v památkové zóně. Stavební zákon v úplném znění ve znění účinném je platný od 1.9.2018. V takovém případě musí vždy vlastník objektu spolupracovat s památkáři, kteří předloží kompletní návrh na rekonstrukci včetně zvolených stavebních materiálů a postupů. Nelze z hlediska památkové péče rekonstrukci na takovém objektu provést svévolně, neboť by mohlo dojít k nevratnému narušení historického rázu budovy. A sankce jsou pak značné.

Autor: Martina Pilzová (text), Depositphotos (foto)

Související k tématu